OPŠTI USLOVI POSLOVANJA 

 

I UVODNE ODREDBE

 

1.1. Shodno odredbama člana 28. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, privredno društvo CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd donosi Opšte uslove poslovanja kojima uređuje poslovne odnose između Posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i Nalogodavaca (fizičkih i pravnih lica).

 

1.2. Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Opštih uslova imaju sledece značenje:

 

• Posrednik u prometu nepokretnosti – CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd, ul. Golsvordijeva br.16, MB: 21700134, PIB: 112574527, upisan u Registar posrednika pod br. 1367;
• Posredovanje u prometu nepokretnosti – su radnje posrednika u prometu nepokretnosti koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za zaključenje pravnih poslova čiјi je predmet određena nepokretnost nаrоčitо pri kupovini i prodaji;
• Nalogodavac je fizičko ili pravno lice koje s posrednikom u prometu nepokretnosti zaključuje pisani ugovor o posredovanju (prodavac, kupac, zakupac, zakupodavac);
• Treće lice je lice koje posrednik u prometu nepokretnosti nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o zaključenju pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost;
• Povezana lica su brаčni, оdnоsnо vаnbrаčni drug, pоtоmаk, ili rоditеlј nalogodavca-fizičkog lica ili trećeg lica sa kojim posrednik dovede u vezu nalogodavca, odnosno direktor, zastupnik, osnivač, član upravnog odbora nalogodavca-pravnog lica odnosno sa njima povezana lica u smislu ovog stava; Posrednička naknada je iznos koji je nalogodavac dužan isplatiti posredniku za usluge posredovanja.

 

1.3. Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti koji zaključuju Nalogodavac i Posrednik.

 

1.3. Zaključenjem Ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa Opštim uslovima poslovanja Posrednika.

 

1.4. Nalogodavac može imati zaključene ugovore o posredovanju sa više posrednika (osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja).

1.4. Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati Posredniku koji mu je prvi omogućio razgledanje predmetne nepokretnosti, odnosno koji ga je prvi upoznao sa predmetnom nepokretnošću. U slučaju da je Nalogodavac (kupac/zakupac) razgledao predmetnu nepokretnost (posredstvom drugog posrednika ili sam) pre nego što mu je Posrednik CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd, obavezan je da o tome upozna Posrednika, kako se ne bi ponovilo razgledanje, te kako bi se izbegli potencijalni sporovi između Nalogodavca i Posrednika i posrednika međusobno, a u slučaju da to ne učini, smatraće se da je nepokretnost prvi put razgledao posredstvom Posrednika CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd.

 

1.5. Prodavac/zakupodavac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati Posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem/zakupcem. U slučaju da Posrednik dovede u vezu sa Nalogodavcem (prodavcem/zakupodavcem) lice koje je već razgledalo predmetnu nepokretnost, obavezan je da o tome upozna Posrednika, kako bi se izbegli potencijalni sporovi između Nalogodavca i Posrednika i posrednika međusobno, a u slučaju da to ne učini, smatraće se da je Nalogodavac sa potencijalnim kupcem/zakupcem, prvi put doveden u vezu posredstvom CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd.

 

1.6. Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potpiše posredniku Potvrdu o gledanju nepokretnosti, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nepokretnost prvi put gledao posredstvom Posrednika.

 

1.7. U slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše Potvrdu iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da mu predmetnu nepokretnost pokaže. U slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepokretnost kupcu/zakupcu i pored odbijanja da potpiše Potvrdu o gledanju, pa kupac/zakupac ili sa njim povezana lica, zaključi Ugovor o prometu/zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem/zakupodavcem doveo posrednik će se dokazivati drugim dokaznim sredstvima – svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama i sl.

 

II OPIS POSLOVA KOJE JE POSREDNIK DUŽAN DA OBAVI

 

2.1. Obaveze i prava Posrednika su da:

 

• zaključi Ugovor o posredovanju u pisanom, odnosno elektronskom obliku, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje elektronska trgovina;
• nastoji da nađe i dovede u vezu sa Nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla koji je predmet Ugovora o posredovanju;
• da Nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine, u skladu sa karakteristikama same nepokretnosti, kao i prilikama na tržištu;
• vrši oglašavanje prodaje nepokretnosti i obezbeđuje odgovarajuću marketinšku prezentaciju shodno nameni i vrednosti nepokretnosti i svojoj poslovnoj politici; 
• dovodi lica zainteresovana za kupovinu Nepokretnosti i vrši prezentaciju prilikom razgledanja iste; 
• izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo čiji je promet odnosno zakup predmet posredovanja, a naročito da upozori Nalogodavca na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisom prava odnosno tereta na predmetnoj nepokretnosti, postojanja prava preče kupovine ili nekog ograničenja u pravnom prometu;
• obavi potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu, postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i izvrši sve druge radnje prema Ugovoru o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
• posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
• obavesti Nalogodavca o svim okolnostima vezanim za pravni posao

 

2.2. Smаtrа sе dа је Pоsrеdnik оmоgućiо Nаlоgоdаvcu vеzu s drugim licеm (fizičkim ili prаvnim) rаdi prеgоvаrаnjа zа zаklјučеnjе prаvnоg pоslа, аkо је Nаlоgоdаvcu оmоgućеnо stupаnjе u vеzu sа drugim licеm sа kојim је prеgоvаrао zа zаklјučеnjе prаvnоg pоslа, а pоsеbnо аkо је:

 

• nеpоsrеdnо оdvео, ili uputiо Nаlоgоdаvcа, ili sa njim povezano lice nа rаzglеdаnjе prеdmеtnе nеpоkrеtnоsti;
• оrgаnizоvао susrеt izmеđu nаlоgоdаvcа i trеćеg licа rаdi prеgоvаrаnjа zа zаklјučеnjе prаvnоg pоslа
• Nаlоgоdаvcu sаоpštiо imе, brој tеlеfоnа, tеlеfаksа, ili е-аdrеsе trеćеg licа zаintеrеsоvаnоg zа zаklјučеnjе prаvnоg pоslа, ili аkо mu је sаоpštiо tаčnu lоkаciјu trаžеnе nеpоkrеtnоsti. 

 

2.3. Posrednik se obavezuje da, u obavljanju posredovanja, postupa sa pažnjom dobrog privrednika.

 

2.4. Posrednik ima pravo, uz saglasnost Nalogodavca da fotografiše ili snima predmetnu nepokretnost, kao i da te slike/snimak koristi, isključivo, u svrhe prezentovanja nepokretnosti na tržištu.

 

 

III EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE

 

3.1. Nalogodavac se može obavezati, izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnošću. 

3.2. Posrednik je dužan da upozori Nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

3.3. S druge strane, ukoliko Nalogodavac zaključi pravni posao sa licem koje je doveo drugi posrednik, za vreme važenje klauzule o ekskluzivnom posredovanju, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.

 

IV OBAVEZE I PRAVA NALOGODAVCA

 

4.1. Obaveze i prava Nalogodavca su da:

• obavesti Posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja;
• da Posredniku na uvid originale isprava kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo, upozori Posrednika na sve upisane ili neupisane terete koje postoje na nepokretnosti;
• omogući Posredniku, kao i svim zainteresovanim licima koje Posrednik dovede, pregled nepokretnosti, u dogovoreno vreme;
• obavesti Posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, strukturi i lokaciji, kao i tehničkom stanju, uključujući i skrivene mane nepokretnosti;
• obavesti Posrednika o promenama u vezi sa posredovanim pravnim poslom, posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, ceni, sve u roku od 3 dana, od dana nastale promene;
• isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, nadoknaditi Posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
• snоsi trоškоvе tаksi i nаknаdа zа pribаvlјаnjе svih pоtrеbnih isprаvа а nаrоčitо izvоdа iz јаvnih еvidеnciја (mаtičnе knjigе, kаtаstаrskа еvidеnciја nеpоkrеtnоsti, еvidеnciја Аgеnciје zа privrеdnе rеgistrе i sl.) kао i trоškоvе vоđеnjа pоstupаkа pоtrеbnih rаdi аžurirаnjа svојinskе dоkumеntаciје nеpоkrеtnоsti.

4.2. Ako Nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaključi ugovor o posredovanju protivno načelu savesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

V POTPOSREDOVANJE

 

5.1. Posrednik može ugovorom o potposredovanju preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.

5.2. Ugovor o potposredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

5.3. Ugovor o potposredovanju sadrži način i uslove prenosa prava i obaveza iz stava 1. ovog člana, isplate posredničke naknade i otkaza ugovora.

5.4. Posrednik je dužan da kopiju ugovora o potposredovanju preda nalogodavcu u roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.

 

VI OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU

6.1. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu, u momentu zaključenja Predugovora o prodaji  ukoliko se po predugovoru plaća kapara ili deo kupoprodajne cene, odnosno Ugovora o zakupu nepokretnosti.

6.2. Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora za koji je posredovao.

6.3. Ako nakon prestanka važenja Ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza Nalogodavca, a u roku ne dužem od dvanaest meseci, od dana prestanka važenja ugovora, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja, pre prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da Posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu, u celini, osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.

6.4. U slučaju kada je Nalogodavac prodavac nepokretnosti, obavezan je platiti posredniku naknadu, u slučaju zaključenja pravnog posla sa licem sa kojim ga je Posrednik doveo u vezu, ako ugovorom nije drugačije predviđeno, kao i u slučaju ako pravni posao sa trećim licem, sa kojim ih je Posrednik doveo u vezu, zaključe povezana lica sa Nalogodavcem.

6.5. U slučaju kada je Nalogodavac kupac nepokretnosti, obavezan je platiti posredniku naknadu u slučaju ako pravni posao zaključi sam ili omogući bilo kom trećem licu zaključenje pravnog posla, za koji je angažovao Posrednika, na osnovu podataka koje je od posrednika saznao.

6.6. Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu (u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno. 

6.7. Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge Posrednika, utvrđeni su Cenovnikom posredničkih usluga, koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja. 

 

VII ODGOVORNOST ZA ŠTETU

7.1. Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.

7.2. Posrednik odgovara Nalogodavcu u skladu sa Zakonom, za štetu koja je nastala usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju i navedenim u ovim Opštim uslovima poslovanja od strane posrednika.

7.3. Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom Ugovoru (Predugovoru).

7.4. Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane (osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu, a on tu informaciju prikrio od kupca), kao ni za pravne nedostatke nepokretnosti.

 

VIII PRESTANAK VAŽENJA UGOVORA O POSREDOVANJU

8.1. Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravno dejstvo protekom roka na koji je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom, u pisanom ili elektronskom obliku, u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

8.2. Ako nije drugačije ugovoreno, Ugovor o posredovanju se zaključuje na 24 meseca.

8.3. Otkaz ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo momentom dostavljanja Posredniku.

Na otkaz Ugovor o posredovanju shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi, u delu koji se odnosi na opozivanje naloga za posredovanje.

8.4. Nalogodavac je dužan da naknadi Posredniku nastale troškove, samo ako je izričito ugovoreno da ih snosi Nalogodavac, bez obzira na uspeh posredovanja.

 

IX ZAVRŠNE ODREDBE

9.1. Na odnose Nalogodavca i Posrednika koji nisu regulisani Ugovorom o posredovanju ili Opštim uslovima poslovanja, shodno će se primenjivati Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Zakon o obligacionim odnosima, kao i drugi relevantni propisi.

9.2. Opšti uslovi poslovanja su istaknuti na vidnom mestu u prostorijama Posrednika i na sajtu i čine sastavni deo Ugovora o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

 

U Beogradu, dana 01.09.2021. godine                                            

CNZ REAL ESTATE & ADVISORY d.o.o. Beograd

 

 Željka Veličković, direktor